『漂流ではなく、航海を』

皆さんは購入したマンションをどうしたいと思いますか？

私は、住んでいる間は、「安心して住めるようにしたい」、将来は、もし売却しなければならない時に備えて、「資産価値は向上させておきたい」と思っています。

その為には、何をすればよいのでしょうか？

自分の部屋を丁寧に利用しているだけ　でなく、建物の外観や廊下、日々の清掃、電球の交換など見えるところはもちろん、修繕の積立、居住者のマナーなど、見えないところも高めることだと考えます。

資産価値の向上には、理事会の活動以外の外的要因(町全体を活性化している/路線価格が上がっている)が大きく影響します。けれども理事会でできる事もあります。皆が「住みたい」と思うことを「できる事から」「小さくスタート」していくことが大切ではないでしょうか。

自分の部屋を丁寧に利用し、適宜メンテナンスしていくように、マンションの共有部分について丁寧に使うルールを決めたり、適宜メンテナンスを実行していくことが理想です。

記事を読んでくださっている方は、既に理事に選任され、マンション理事の第一歩を踏み出していると思います。

〜ここで、一旦、立ち止まって〜

ご自身のマンション管理組合(組織)が目指す「理念」や「目標」を考えてみては如何でしょうか？　理事メンバに「管理組合の理念/目標」を聞いて見るのも面白いと思います。

理念や目標は、何かを判断するときに指針になります。また、到達するのに必要なモノが見えてきます。歩いて行くのか、車で行くのか、新幹線、はたまた飛行機か。目的地が一緒でも、使う手段によっては、第一歩の方向が変わるかもしれません。

人の夢や目標が成長の段階によって変わるように、組織(マンション管理組合)の「理念」や「目標」も成長によって変わっていくでしょう。今現在、どこ目指しているのか？理事メンバ全員が同じ方向を目指しているのが良いですね。

『マンション内情報共有システム「コラボ」』は、「目的地を決める」ことや、目指すべき方向を示す「羅針盤」にはなれません。しかし、居住者間の情報を伝達や、過去の記録を残すこと、過去の記録を参照することなど、マンション管理組合の運営を支援する道具として利用できると考えています。

数多くあるマンションの中で、果たしてどのマンションが良いマンションなのか？

マンション購入にあたっては、悩むべきところであり、
消費者は色々な方法を使って情報を入手します。

そのニーズに応えようとするビジネス的な動きのひとつとして、
最近、「マンション評価・口コミ情報」を様々なところで見るようになりました。

雑誌やインターネットでは、著者や編集者による評価ばかりではなく、
一般居住者（消費者）からアンケートをとったり、口コミを集めたり、
数値化するケースなども増えてきています。

ここで、「マンション評価・口コミ情報」に関わるサイトを下記にまとめてみました。


■調査系

・マンション評価ナビ

・マンションＤＢ


■口コミ系

・住まいサーフィン

・マンションコミュニティ

・リビティ

・マイスミ

・分譲マンションライフ


色々とありますが、この他にも、まだまだマンション評価情報サイトは存在します。
特に、消費者の口コミを集めるモデルは昨今旺盛です。

ちなみに、今までは、マンションのスペック情報のみ提供している大型サイトがメジャーでした。
例えば下記のようなサイトです。


■スペック情報サイト系

・住宅情報ナビ

・楽天マンション

・HOME'S新築分譲マンション

・HomePLAZA（ホームプラザ）


建物外観や間取り図、立地、周辺地域情報、設備機器や共用施設の説明、広さ、
不動産会社、建設会社、管理会社の情報など盛り沢山のこれらのサイト。

確かに必要不可欠な重要情報なのですが、これらの情報だけを見聞きしても、
そのマンションの優れている点や弱点などがよく分からず、
実際の住み心地がイメージしにくいことも多いのではないでしょうか。

専門家によるマンションの評価情報や、
多くの消費者がコメントした口コミ情報は、
こうしたスペック情報だけでは見えにくい「良し悪しの判断」をするのに
多少なりとも有効となる可能性のある情報なのです。


ただし、ひとつの参考情報として有効に使える可能性は十分にありますが、
これらを過信するのはあまりよくありません。

特に口コミ掲載での情報は、匿名掲示板なので色々な情報が掲載され、
時には参考にならないような書き込みも多く見受けられます。

また、有用に思える情報だとしても、その書き込み者本人がどのような人物が全くわかりません。
購入予定者、購入者、不動産会社、管理会社、デベロッパー、関係の無い人たち、、、、
色々な人たちが掲示板に書き込んでいる可能性があるのです。

つまり、極端に言えば、そこには好意をもって建物を薦める人もいれば、
そうではなく、うさばらしなど良からぬ動機で書き込む人、様子伺いだけの人など
様々人たちがいる可能性があるのです。


したがって、書き込まれた口コミ情報を全て鵜呑みにしてしまうのは危険です。
多少の距離感を持ちながら、こうした情報と接するのが無難な方法だと思います。

物件購入にあたっては、自分なりの購入軸というものがあると思います。
予算や間取り、立地や駅からの距離、その他スペックなど、
そういったものの優先順位をしっかりと決めて、
その要望をきちんと満たせるようにすることが大切です。

色々な口コミ情報に左右されながら、これらの軸がぶれてしまい、
そもそも自分が本来求めていなかった部分で決断してしまうと、
後悔してしまうこともあるかもしれません。

（もちろん、色々と勉強していくうちに、自分の購入軸が
増えたり変化することは良いことなのですが。）


様々なメディアを通して情報が溢れる時代ですから、情報選別する目を養い、
しっかりと有用な情報だけをキャッチしていけると良いと思います。

使い方によっては有用な情報が得られるわけですから、
「自分なりのぶれないマンション評価軸」を大切にしながら、
こうしたマンション評価・口コミ情報と付き合っていきましょう。
　

●平成20年度マンション総合調査の結果

皆様の中でマンション管理に詳しい方がいらっしゃったら、第三者管理者管理方式という言葉を聞いたことがあるでしょう。
最近の新聞報道によりますと、この『新制度』を導入する目的は、分譲マンションの区分所有者の高齢化などで運営が難しくなっている理事会がなくても、建て替えや修繕が円滑にできるようにするのが狙いであるとしています。
国土交通省が4月10日に公表した、「平成20年度マンション総合調査結果」（ＰＤＦ）によれば、専門家の管理者への選任意向の設問で「将来に必要となれば検討したい」が40％、「実際に検討している」が2.2%と、まだ具体的に検討している管理組合は少ないようですが、４割強の管理組合が関心を持っているという結果が出ています。


理由としては「役員のなり手不足」が51.7%、「区分所有者の高齢化」が45.1%、「区分所有者の無関心」が38%と、大きなウェートを占めています。
私達は仕事柄、マンション管理組合の理事会にお邪魔することが多いですが、私達のお客様は比較的、マンション管理に真面目に取り組まれており、比較的高齢者が少ないマンションが多いので、高齢化の実態を肌で感じることは多くありません。
しかしながら、日本全体が世界最速のスピードで高齢化に向かっていることを鑑みれば、当然ながら今後高齢化による理事会の機能不全が進むことは想像に難くありません。

●第三者管理者管理方式は、マンションを救うか？

では、この管理者管理方式は、この問題を全て解決できる魔法の手段なのでしょうか？

理事会がないということは、極端な話ではありますが、区分所有者が望まない不利益な管理がされていてもストップする機能をもたない、もしくは居住者の意見表明の場が年に１回の総会等に限られてしまうことになります。いくら、マンション管理に無関心な居住者が多いといっても管理状態が悪化すれば、声を上げたくなるでしょう。その時に、管理の専門家であるマンション管理会社やマンション管理士等の第三者が、しっかり意見を吸い上げ複雑な利害関係を調整しなければなりません。

●徹底した情報公開と意見収集手段の多様化

私はある２つの条件が整っていれば、この専門家による第三者管理はうまく機能すると思います。１つめの条件は、徹底したマンション管理状態の情報公開です。どのような管理をしているのかといったことや、建物の修繕履歴状況などをしっかり公開することが第三者管理には必要不可欠になると思います。
理事会がなくなったとしても、「なぜこのような施策を打ったのか。」「修繕をした根拠は何か。」「市場の適正価格で工事が行われているのか。」こういった事項はこれまで以上に、常にリアルタイムで公開すべきだと思います。通常の理事会が機能しているマンション居住者の多くは、自分達と同じ立場である「理事会メンバー」がしっかりと管理に関する意思決定をやっているだろうという、なんとなくの安心感を持っているでしょうが、第三者管理になったとたん、何とも言えない不安が生じてくるのではないでしょうか。ですから、第三者管理が行われる場合には、徹底した「マンション管理情報の公開」が肝になってくると思うのです。
少なくても１ヶ月に１度は、管理状況の報告を細かくレポートする必要がありますし、またそういった広報誌などは紙ベースでも、マンションのホームページでもしっかりと公開しなければ、専門家である管理者もいつ何時クレームを言われるか分かりません。
私達は紙の閲覧性や、ＰＣを使わない方が誰でも読めるということで、紙のレポートは必須であると思います。しかしながら、ＷＥＢ（マンションホームページ）よるリアルタイム性や履歴性などは、今後必ずや重要な情報公開手段になると思います。

２つめの条件は、いつでも意見をオープンに言える手段を用意することです。１年に１回〜２回の総会だけでは、日々の管理の問題などを改善させることは出来ないでしょう。
専門家である管理者は、常に居住者の声を集める努力や、居住者の声をクレームとして捉えるのではなく、「お客様からの重要な声」として管理活動に真摯に反映させていく努力をしなければなりません。これはこれまでの理事会がある管理会社の機能以上に、意識しなければならないと思います。これまで以上にアンケートや意見箱などをしっかりと活用していくかたちが好ましいと思います。ここでも、紙ベースはもちろんですが、マンションホームページに意見箱やアンケート機能を持たせて、気軽に声を上げられる手段（チャネル）を用意しておくべきではないでしょうか。その上で、リアルでの情報収集（対面でのご意見収集）も重要になると思います。やはり、紙やマンションホームページなどで文章にするご意見と、顔を見てのご意見では同じ内容でも受ける専門家の印象も異なるでしょう。

この２つの条件（「徹底した情報公開」と「ご意見をオープンにするチャネルを多様化する」）は、現状の理事会活動でも同様ではありますが、第三者管理方式になればより一層意識しなければならないと思います。

●マンション管理は政治に似ている？

上記の２つの点は複雑な利害関係を調整する政治に求められている、言わば民主主義における必要条件とも言えるでしょう。

年に１回の総会で、管理者は公約（マニフェスト）とその根拠である予算案を提示し、次の総会では執行状況や予算との乖離を詳細に説明し、また次年度の公約を示す。時には、選挙のように別の候補者（別の専門家）のマニフェストなども比較できるとよいかもしれません。緊張感を常に持ってもらうためには、このようなプロセスが重要になるでしょう。

以上、マンション管理の問題は現在の国政との仕組みと非常に似ている部分があるように思えます。
このような条件が整えば、第三者管理という方法は理事会の機能不全や高齢化に悩むマンションにとって、救いの手になると思います。

民主主義にせよ、マンション管理にせよ重要なことは同じなんだなと感じています。